CONFORMITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA DI UN IMMOBILE

Prima di mettere in vendita il proprio immobile e necessario effettuare opportune verifiche e produrre della documentazione; esiste però un aspetto di notevole rilevanza che troppo spesso non viene verificato dalla parte venditrice e tantomeno richiesto dalla parte acquirente e riguarda la REGOLARITA’ URBANISTICO-EDILIZIA. Regolarità urbanistica Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia). I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono: • Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150 • Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10 • Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01 Come si verifica la conformità? Per verificare se un immobile è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica. Quando è necessaria? • Per una compravendita: • In caso di interventi edili come per una ristrutturazione. • Per richiedere un mutuo. Principali cause di non regolarità. Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità: • Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso. • Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA per lavori già eseguiti con una DIA in Sanatoria. • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Differenza tra regolarità urbanistica e catastale. Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse. Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale, non è “probatorio” e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune. Chi è responsabile del controllo su eventuali abusi? E’ indispensabile che prima dell’acquisto l’acquirente faccia verificare da un tecnico abilitato di propria fiducia la regolarità urbanistica perché a differenza di quello che si potrebbe pensare, il notaio non ha responsabilità sul controllo dell’assenza di abusi; una recente sentenza della Cassazione, ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera. Il modo migliore quindi per tutelarsi, è incaricare un tecnico abilitato che al contrario degli altri soggetti ha una responsabilità penale quando effettua una dichiarazione e difficilmente dichiarerà il falso;L’agenzia Progetto Immobiliare ti affianca per supportarti, aiutarti e per consigliarti tecnici competenti in grado di offrirti le consulenze migliori a prezzi competitivi. Conseguenze per abuso e irregolarità edilizie. L’acquirente dopo il rogito erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie che non sempre è possibile sanare e pertanto in alcuni casi è necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal comune. Sintesi e consigli. – se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non può essere venduto (la responsabilità del controllo non è del notaio ma del venditore), -in caso di abusi minori l’immobile può essere venduto a patto che questi abusi vengano sanati e quando le difformità possono essere regolarizzate e in tal caso si procederà con il ripristino dello stato di fatto. Il consiglio è quello di vendere sempre un immobile regolare o regolarizzato